大家さんのための大阪民泊のすすめ
こんにちは株式会社Blue Seagullの橋本です。
簡単に自己紹介をいたしますと、私は2015年9月より民泊を開始し、
2019年末時点で自社合計直営民泊155部屋、運営代行200部屋大阪市内で行ってまいりました。
これらはほぼ90％以上は一からの立ち上げを行いました。
物件契約、消防調査、インテリアコーディネート、許認可、運営、清掃、トラブル対応全てです。
コロナ後は大打撃を受けましたが、国内民泊として和歌山県白浜町に戸建民泊を建設、営業を行い、
コロナ後は再度民泊物件を増やしております。
民泊は分かりやすく言うと、通常は賃貸で借りて、それを外国人観光客にまた貸しを行い、収益を得ます。
メリットとしては、
初期投資が低く、回収が早い
不労所得となり得る
ただし賃貸の場合は現在民泊物件が枯渇しており、家賃が高騰しているため、選定が必要です。弊社では民泊可能な物件のご紹介からその後の立ち上げまでワンストップで可能です。また、他社と大きく異なるのは月額の運営代行費用です。通常の民泊運営代行会社は売上の20％＋消費税を運営代行費用として請求されますが、弊社は1物件あたり月額固定費用です。売上は、立地、広さ、築年数による要因がほぼ99％です。運営代行会社が頑張っているから売り上げが上がると言うことはありません。
そのため、パーセンテージで代行費用を請求する業者に任せても、固定の業者に任せても成果は同じです。実際に代行費用が高すぎて、弊社に鞍替えされる方が多数おられますが、売上は変わっておらず、経費が抑えられているため利益が増加しています。不動産所有者の方、普段お勤めで資金が余っておられる方は是非一度民泊投資を検討されてみてはいかがでしょうか。
なお10万円からの民泊投資など、一つの物件を複数人で共有所有するようなものはお話になりません。全く利益が出ず、資金の無駄です。1物件をご自身で全ての権利を有して運営すれば、税制面、利益面で全てを総取りできます。決して少額から始められるからと無駄な投資をしないでください。
部屋ごとの個性が出せる民泊
民泊では部屋の内装がホストによって自由に構成できます。１室だけですから、冒険もできます。日本風の部屋、キティちゃんの部屋、超高級志向など個性を出すことにより部屋の稼働率、単価をあげることができます。ホテルの場合は統一する必要があり、少し変えるだけでも多額のコストがかかりますが、民泊では自由な遊び心を持って部屋作りが可能です。
安い宿泊費用、広さが十分な民泊
一般にホテルでは大家族で部屋を予約する場合、複数の部屋を予約する必要があり、例えば８人で予約をする場合、一泊あたり、おおよそ一人当たり1万円、８名だと8万円の宿泊費用がかかります。民泊では、３LDKの部屋で一泊2万円から3万円にて貸し出ししているところが多く、宿泊費用が半分以下に抑えられます。そのため、オリンピックや万博などが終わっても十分価格でホテルに勝つことが可能です。広さも小さい部屋３部屋予約をとるよりも１家族で１つの部屋の方が過ごしやすいことも間違いありません。
キッチンの完備のメリット
ホテルにはキッチンがほとんど部屋にはついていません。民泊はもともと一般住居ですから、全ての部屋にキッチンがついています。ホテルでは利回りを考慮して建築されますので、キッチンをつけると、部屋が狭くなり、その分部屋数が確保できなくなるため、キッチンはどうしてもつけられないのです。民泊は安価な宿泊費に加えて、自炊も可能ですから、長期滞在にもってこいです。安い民泊の部屋だと一泊5,000円で３人とか、４人とか泊まれる部屋がありますから、一人当たりの一泊の料金は2,000円です。1ヶ月で60,000円です。自炊すれば長期滞在しても金銭的に十分余裕ができますね。そういった使い方はホテルではできません。
上記の通り民泊は多くのメリットがありますから、長期的に収益が見込める投資だと言えます。
みなさま通常は副業として民泊を始められますので、運営については弊社のような代行業者を利用することになります。
一般的な運営代行費用は売上の２０％ですが、弊社は月額固定2万円のため、年間を通して成果報酬２０％の代行業者との経費の差額は歴然です。
代行業者を間違って選択するとせっかくの投資も効率の悪いものになりますので、ぜひ塾考の上代行業者を選択ください。
大阪の民泊運営代行は、
株式会社Blue Seagullへ
COST 初期投資と売上・費用回収について
初期費用 家賃80.000円の場合
| 礼金2ケ月 | 160,000円 |
|---|---|
| 仲介料1ヵ月 | 80,000円 |
| 保証料 | 40,000円 |
| 火災保険 | 15,000円 |
| 鍵交換代等の初期費用 | 15,000円 |
| 合計 | 295,000円 |
※消防工事費用、許認可費用は別途必要です
月間コスト
| 家賃 | 80,000円 |
|---|---|
| 光熱費 | 15,000円 |
| WIFI代 | 4,500円 |
| 清掃代 |
1回4,500円×8回＝36,000円
※自分で行なった場合は0円ですが、現実的には皆様副業でされるわけですから、チェックイン、チェックアウトが同時にある日などは本業の仕事中に行うわけにもいきませんので、委託が前提となります。 |
| 消耗品費 | 3,000円 |
| 運用コスト | 20,000円※弊社のメール代行の場合 |
| 合計コスト | 154,700円 |
売上予測
月間利益 95,300円
5.7ヵ月で費用回収
表を見て頂ければ分かるように、約半年ほどで初期投資を回収することができ、その後は利益になります。
利回りで考えてみましょう。
初期投資545,000円を定期預金した場合、1年預けても190円しか利息はつきません。
Airbnbに投資した場合、上記のように全て業者に任せても毎月95,300円の利益がでますので、これを1年間運営すると、1,143,600円となります。
初期投資は545,000円ですので、最初は マイナス545,000円からスタートです。1年後手元には598,600円が残っています。
利回りでいうと2倍です。投資した金額が倍になって還ってくる計算です。
ご自身でメールのやりとり清掃をやっている場合は、自分の人件費が加算されてしまいますし、物件が増えてくると不可能になります。
10物件投資した場合は投資額は500万円をこえますが、1年後1,000万円になって還ってきます。つまり、預貯金が開始した時よりも500万円増えるということです。
しかし、現在の新規参入の方がうまく予約獲得ができているかというとそうではありません。
立地が少しでも悪いと予約はとれませんが、弊社の裏技使用プランをご利用頂ければ、上記のような結果をえられやすいです。
なんばに近いのに予約が獲得できない、エアビー（AIRBNB）のメール代行が手間、運営を任せたいというホスト様は
是非大阪、なんば、大国町の株式会社Blue Seagullへお任せください。
裏技で予約獲得
Airbnbは現在、少額の投資コストで利回りの高い収益を得られる方法ということで注目を受けていますが、そのせいで多くの方がこの投資に参入しています。しかし、そんなにはあまくありません。なんば、心斎橋あたりでなければ実際は予約が獲得できていない実態があります。悪い条件の立地であっても、Airbnbの裏技を使用することにより、問い合わせの増加を図ることができます。
しかし、この方法は英語力、営業力が必要なため、誰でも使用することができるものではありません。現在、なかなか予約が入らないホスト様は一度弊社までご相談ください。
高額の代行業者はNG
弊社は売上の25%、さらには清掃代別といった高額の代行業者ではありません。月額固定制の代行業者の為、少ない売上でも十分手残り利益を確保できます。売上が200,000円の場合、50,000円が代行業者の取り分となります。
ここから、光熱費、消耗品費、家賃、清掃代を差し引くと代行業者よりも少ない利益になります。これではせっかく投資した意味がありません。弊社では月額20,000円（税別）のわかりやす料金体系で代行業務を行っております。大阪で格安のAirbnb代行業者をお探しの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
超重要！物件最適化
物件の最適化はAirbnbを運営していく中で非常に重要です。物件の立地、価格設定、季節ごとの価格の調整、収容人数調整、悪いレビューが付いた時のリスティングの作り直し（別途費用税抜10,000円）、これらの項目すべてを最適化しなければ、これからライバルが増えてくるAirbnb＠大阪では生き残っていけません。
「物件を見つけたが、利益はでそうなのか？」等のご相談も承っております。お気軽にお問い合わせください。
物件を最適化、弱点をカバーし、
閑散期も稼働率を上げる！
悪立地物件の繁盛方法ノウハウ
収容人数の調整で稼働率UP
収容人数は大切です。ゲスト人数が多くなれば一人頭の支払いは減少するわけですから、多くの人数を収容できるように物件をアレンジします。わずかなお金で稼働率があげられます。
閑散期に重要なのは価格調整
閑散期にいつも通りの価格にしていては儲かりません。正直多少値段を下げてでも稼働率を上げることが重要です。稼働率をあげて、レビューを蓄積すれば予約は自然と増えます。
繁忙期4月～9月の価格設定
繁忙期は価格は上げましょう。大阪のなんば、心斎橋、大阪市中央区はAirbnbが昨年発表した「世界で訪れるべき場所」でナンバー１です。強気の設定で売上アップを図りましょう。
その他AIRBNBで
わからない事もお教えします。
Airbnbでは様々なトラブルが起こります。ゲストが鍵を無くした、WIFIが壊れた、道がわかない等。そういった事は未然に防げます。
予約件数2倍獲得する裏ワザあり
超極秘のノウハウになる為、こちらには記載できませんが、単純計算で予約率が2倍になる手法があります。ご依頼いただいたホスト様のみに適応します。
FAQ よくあるご質問
- 清掃を頼みたいのですが
- 当社では格安の清掃代行も行っております。1K4,500円です。！交通費込、シーツ、タオル類の洗濯、日曜祝日料金無し！清掃代行のみでも可能です。お問い合わせください。
- 対象地域を教えてください。
- Airbnbの清掃代行の対応地域は大阪府内限定となります。メッセージ返信代行は全国対応可能です。
- 価格設定はどうすればいいですか？
- 相場を参考に価格をホスト様の方で決定していただきます。また、地域により差異がありますので、多面的に考慮し価格をホスト様に決定していただいております。
- ゲストとのコミュニケーションは どの言語を用いますか？
- airbnbでの問い合わせはほぼ100％が英語となります。アジア圏などからのゲストとのコミュニケーションも基本的には英語で対応が可能です。
VOICE ご利用されたホスト様の声
『売上が23%UPしました！』
オンライン業務は英語が苦手なため大変苦労しておりました。そんな時、このサイトを知り出会いオンライン業務を代行していただいて、オフライン業務に集中できるようになりました。以前と比べゲストからのレビューも向上し、売上も23％ほどアップしております。是非とも皆様にもお勧めします！
『人件費を大幅削減できました^^』
今ではオンライン業務を外注し人件費を大幅に削減することに成功。具体的にいいますと20％弱。弊社は12リスティングほど運営している法人ですが、以前は社内でオンライン業務を担っておりましたが、土日も人員を手配せねばならず、人件費がかさんでおりました。結果airbnbホスティング事業の収益は大幅に改善という結果に。今後も協力しリスティング数をどう増やしていけるかが重要だと思います。
PRICE 料金のご案内
月額20,000円（税別）
お客様のアカウントにて運営代行を行いますので、メールのやりとりをチェック頂けます。
最低契約期間は1ヵ月！ご不満がある場合は、1ヶ月前に通知頂ければ解約可能です。
裏技は使える地域と使えない地域がありますので、
ご相談下さい。
2016年4月より難波近辺のAirbnb物件が急増しており、宿泊単価の低下、予約獲得の減少が顕著です。
以前でしたら、心斎橋、大国町、今宮、新今宮でも十分に予約が獲得でき、宿泊単価8,000円以上をキープできておりましたが、現在はそのようなことはありません。
裏技使用によって、どれくらいの売上アップが可能かと申しますと、稼働率10%→95%等の事例もあります。 物件によっては使用できない場合もありますので、まずはメールやお電話にてご相談下さい。 特に大阪市、中央区、浪速区、大国町や桜川、今宮、恵美須町の近辺でなかなか問い合わせが来ない方は裏技の使用をおすすめします。
| リスティング制作代行 | 10,000円（税別） | 代行を請け負う場合、必須となります。ご自身で作成されている場合は必要ありません。 |
|---|---|---|
| ハウスマニュアル製作 | 20,000円（税別） | 部屋の使い方のマニュアルの制作です。日本語のエアコンのリモコンや給湯器の使い方などをマニュアル化し、良いレビューが貰えるように致します。 |
| チェックインマニュアル製作 | 20,000円（税別） | ホテルと違い、入り組んだ場所にある物件には必須です。わかりやすい地図、部屋の鍵の取得方法、オートロックの開け方等をマニュアル化します。 |
| ※スタートアップパッケージ | 50,000円（税別） | アカウント取得、銀行口座設定、リスティング制作コンサルティング、価格設定アドバイス、ハウスマニュアル、チェックインマニュアルの制作のパッケージ料金です。 |
|---|
※リスティング作成、ハウスマニュアル作成、チェックインマニュアル作成
大阪（なんば、天王寺、心斎橋、桜川）でAirbnbの運営代行、運営代行、メール代行業者をお探しの方は、株式会社Blue Seagullへお任せください。
メール代行をご利用の方には、お得なWifiルーターのご紹介（弊社が代理店になるというものではなく、DOCOMOの中古ルーターを使用とヤマダ電機が販売しているヤマダSIMを組み合わせた月額2,780円で7G制限のかからないものです！(紹介したからといて何か弊社が得するわけではありません！）
そして弊社では格安の清掃代行も提供が可能です。
通常のメール代行で成果報酬が20%から30%支払っておられる方は大幅なコストカットが可能ですので、お見積りだけでもお気軽に御相談下さい。※最近裏技使用に関するお問合せを多く頂いておりますが、裏技は使用方法を間違えるとAirbnbの本社から電話がかかってきて怒られますので、正しい使い方、トラブルのない使い方が必要です。
裏技を使用すれば急激に増加した難波、心斎橋近辺で良いレビューがまだたまっていなくても、宿泊料金を高めに設定したまま予約獲得が可能です。
複数物件を一気に引き継ぎすることも可能ですので、現在のAIRBNB運営代行業者に不満がある方も是非一度大阪の株式会社Blue Seagullへお問い合わせください。
COMPANY 会社案内
| 会社名 | 株式会社Blue Seagull（ブルーシーガル） |
|---|---|
| 代表者 | 代表取締役 橋本 一樹 |
| 設立 | 2016年3月10日 |
| 住所 | 大阪市浪速区日本橋西2-1-1-705 |
| TEL |
代表電話：06-7493-7546
営業担当直通：070-3794-6795 |
| 資本金 | 3,000,000円 |
| 事業内容 |
・外国人向けメッセージ返信代行
・清掃代行 ・住宅宿泊管理業 ・白浜地区ホテル施設 Enalee Beach Villaの運営 ・飲食店経営 ラーメンが好きです長居本店 店舗住所：〒558-0003 大阪府大阪市住吉区長居4-2-28 |
会社勤めの方にももちろんメリットはありますが、不動産所有者の方はもっとメリットがあります。一般に賃貸で貸す場合の利回りに比べて2倍から3倍の利回りが得られます。例えば、通常築30年以上で25平米程度の大阪市内の賃貸の場合、家賃相場は5万円前後です。
これが民泊運営にすると売上で15万円から25万円程度になります。初期投資は25平米程度でしたら家具代25万円から30万円、消防設備費用は物件によりますがほぼかからないケースもあります。許認可は20万円程度、合計100万円にも満たない金額で開始でき、毎月の普通賃貸の場合と民泊投資の場合の差益は月々の諸経費を抜いても10万円から15万円程度の差額は出てきます。
賃貸で貸しても広告費などの費用はかかりますから、初期投資の回収は半年程度で可能です。その後は通常の利回りよりもはるかに高い収益が得られるわけです。賃貸で副業として民泊投資をしても経費計上により税金対策のよるメリット、十分収益性が高められます。