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2019年5月現在、大阪の民泊投資の先見性は?

2020年の東京オリンピック、大阪の万博など今後インバウンド需要が期待できるイベントは盛りだくさんです。しかしながら、現在合法的に民泊が可能な物件は枯渇しており、なかなか一般の方が簡単に民泊投資を始められる状態ではないのが実情です。運良く民泊が開始できる物件が回ってきたとしても、初期費用、賃料が高額であるため開始したもののなかなか利益が出ないという方も多数おられます。弊社では、物件をおもちいだければ、立地条件、賃料、初期費用などを総合的に見て利益が出るかどうかのご相談が可能です。

立地条件がよく、賃料も安い物件が見つかりさえすれば民泊投資は非常にローリスクハイリターンな投資だと思います。国内でテロなどが起こらない限り、このインバウンドの波は止められないでしょう。これは、オリンピックや万博が終わった後も続区と予想しており、ホテルなどが大阪では現在たくさん建設されていますが、民泊とホテルは特性が異なります。民泊にはホテルにはない強みがあります。例えば、部屋ごとに個性が出せる、安い宿泊費用、キッチンの完備、広さなどです。ホテルは基本的には宿泊費用は高く、部屋は狭い、キッチンもなく、画一的な内装です。

部屋ごとの個性が出せる民泊

民泊では部屋の内装がホストによって自由に構成できます。1室だけですから、冒険もできます。日本風の部屋、キティちゃんの部屋、超高級志向など個性を出すことにより部屋の稼働率、単価をあげることができます。ホテルの場合は統一する必要があり、少し変えるだけでも多額のコストがかかりますが、民泊では自由な遊び心を持って部屋作りが可能です。

安い宿泊費用、広さが十分な民泊

一般にホテルでは大家族で部屋を予約する場合、複数の部屋を予約する必要があり、例えば8人で予約をする場合、一泊あたり、おおよそ一人当たり1万円、8名だと8万円の宿泊費用がかかります。民泊では、3LDKの部屋で一泊2万円から3万円にて貸し出ししているところが多く、宿泊費用が半分以下に抑えられます。そのため、オリンピックや万博などが終わっても十分価格でホテルに勝つことが可能です。広さも小さい部屋3部屋予約をとるよりも1家族で1つの部屋の方が過ごしやすいことも間違いありません。

キッチンの完備のメリット

ホテルにはキッチンがほとんど部屋にはついていません。民泊はもともと一般住居ですから、全ての部屋にキッチンがついています。ホテルでは利回りを考慮して建築されますので、キッチンをつけると、部屋が狭くなり、その分部屋数が確保できなくなるため、キッチンはどうしてもつけられないのです。民泊は安価な宿泊費に加えて、自炊も可能ですから、長期滞在にもってこいです。安い民泊の部屋だと一泊5000円で3人とか、4人とか泊まれる部屋がありますから、一人当たりの一泊の料金は2,000円です。1ヶ月で6万円です。自炊すれば長期滞在しても金銭的に十分余裕ができますね。そういった使い方はホテルではできません。

上記の通り民泊は多くのメリットがありますから、長期的に収益が見込める投資だと言えます。みなさま通常は副業として民泊を始められますので、運営については弊社のような代行業者を利用することになります。一般的な運営代行費用は売上の20%ですが、弊社は月額固定2万円のため、年間を通して成果報酬20%の代行業者との経費の差額は歴然です。代行業者を間違って選択するとせっかくの投資も効率の悪いものになりますので、ぜひ塾考の上代行業者を選択ください。

 

大阪の民泊運営代行は、株式会社 Blue Seagullへ!

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株式会社Blue Seagullのホームページをご覧いただきありがとうございます。

大阪で低価格なAirbnbの民泊の運営代行、airbnbメッセージ返信代行、民泊清掃代行、民泊新法届出コンサルティング(住宅宿泊管理業の免許も取得しておりますので届出まで非常にスムーズです)、特区民泊許認可コンサルティングを行っております。
多数の物件を大阪にて運営されている方の場合は、引継ぎまでに1か月程度頂ければ、受け入れが可能です。
大阪の場合、圧倒的に予約が入る物件は難波近辺です。
ただし、難波から少しでも離れてしまうと、単価が下がり、予約獲得が大変難しいのが現状です。
例えば、大国町、桜川、南堀江、今宮周辺の物件は非常になんばから近いのですが、なんばの物件の売上とは大きく差が出ます。これは、外国人旅行客の認知度がなんばが圧倒的に高く、その近くにステイすることが安心に繋がるからです。
ただし、なんばの近くの物件はAirbnb物件であっても、1泊あたり15,000円から20,000円かそれ以上が相場となっており、高額です。それでも、いつも部屋は予約でいっぱいです。

しかしながら、なんば周辺のマンションがまず少ない事、そして、なんばの周辺で大家さんの許可が取れません。
不動産投資でいえば、なんば周辺に1棟収益マンションをもっている大家さんは、相当な不動産投資家です。つまり大金持ちなわけです。なんば周辺のマンションは、少なくとも2億から3億円はしますので、億万長者なわけです。
osaka-1973532_1920そういった大家さんは必ずトラブルを嫌いますので、民泊に自分のマンションを貸すことを嫌います。
特になんば周辺のマンションは、無許可で民泊Airbnb運営を行っているホストが多く、外国人旅行客が夜中に騒ぐ、ゴミ捨てのルールを守らない、共用部分を汚すなどして他の入居者に迷惑をかけて、苦情が大家さんに来ている状況です。ほっておいても退去が出たら入居者が入るのに、わざわざ民泊利用で貸出なんてしたくないのが大家さんの心情なのです。
それ比べて、なんばから離れている、築年数が古い物件はやはり入居者の獲得や、家賃の下落によって収益が悪くなりますので、民泊許可の物件が出てきやすい反面、古く立地の悪い物件は予約が入りません。せっかく許認可が取れている物件でしたら、末永くうまく利益を上げたいのがホストの心情だと思いますが、なかなかうまくいきません。
特に最近は、テレビでの放映によって民泊を始める人が増えて価格競争が起こっています。部屋数も増えていますが、運営に置いてはトラブルも増えています。
未許可で運営をやっていて大家さんにばれて追い出しをされている方も毎日いる状況です。
承認が取れている難波から少し離れている大国町や桜川近辺、新今宮当たりの方は予約が入る方法がありますので、是非お問い合わせください。
裏技使用の場合は、圧倒的な問い合せ増加と予約獲得が可能なためAirbnbメール代行、運営代行は定額制で21,600円を頂いております。せっかく承認物件で運営されているのに月々数万円の利益だけではもったいないです。
うまく弊社を活用頂き、利益を獲得してください。

 

大阪(なんば近辺)でAirbnb民泊運営代行業者をお探しの方は株式会社Blue Seagullへお任せください。

 

初期投資と売上・費用回収について

Airbnbで1Kタイプ、難波、大国町、桜川近辺でリスティングをオープンした場合実際どれくらいの利益があがるの?

<初期費用 家賃80.000円の場合>
礼金2ケ月 160,000円
仲介料1ヵ月 80,000円
保証料 40,000円
火災保険 15,000円
鍵交換代等の初期費用 15,000円
合計 295,000円

次に、家具などのコストがかかります。ベッド、ソファベッド、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テレビ、掃除機、食器類、寝具、消耗品など。

だいたい200,000円くらいです。組み立てなどを依頼するとプラス50,000円程度かかります。そうすると合計250,000円くらいです。

初期投資合計→545,000円(消防工事費用、許認可費用は別途必要です)

 

<月間コスト>

家賃 80,000円
光熱費 15,000円
 WIFI代 4,500円
清掃代 1回4,500円×8回=36,000円

※自分で行なった場合は0円ですが、現実的には皆様副業でされるわけですから、チェックイン、チェックアウトが同時にある日などは本業の仕事中に行うわけにもいきませんので、委託が前提となります。

消耗品費 3,000円
運用コスト 20,000円 ※弊社のメール代行の場合
合計コスト 154,700円

 

<売上予測>

難波、桜川近辺で裏技を使用した場合、ほぼ満室になりますので、売上は、200,000円から250,000円程度は見込めます。繁忙期は300,000円程度。

 

初期投資が回収できるまで(売上を250,000円と仮定した場合)

月間売上250,000円 - 月間コスト154,700円 = 月間利益 95,300円
初期投資545,000円 ÷ 95,300円 = 5.7ヵ月で費用回収

表を見て頂ければ分かるように、約半年ほどで初期投資を回収することができ、その後は利益になります。
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利回りで考えてみましょう。

初期投資545,000円を定期預金した場合、1年預けても190円しか利息はつきません。

Airbnbに投資した場合、上記のように全て業者に任せても毎月95,300円の利益がでますので、これを1年間運営すると、1,143,600円となります。

初期投資は545,000円ですので、最初は マイナス545,000円からスタートです。1年後手元には598,600円が残っています。

利回りでいうと2倍です。投資した金額が倍になって還ってくる計算です。

ご自身でメールのやりとり清掃をやっている場合は、自分の人件費が加算されてしまいますし、物件が増えてくると不可能になります。

10物件投資した場合は投資額は500万円をこえますが、1年後1,000万円になって還ってきます。つまり、預貯金が開始した時よりも500万円増えるということです。

しかし、現在の新規参入の方がうまく予約獲得ができているかというとそうではありません。

立地が少しでも悪いと予約はとれませんが、弊社の裏技使用プランをご利用頂ければ、上記のような結果をえられやすいです。

なんばに近いのに予約が獲得できない、エアビー(AIRBNB)のメール代行が手間、運営を任せたいというホスト様は是非大阪、なんば、大国町の株式会社Blue Seagullへお任せください。

裏技で予約獲得!

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Airbnbは現在、少額の投資コストで利回りの高い収益を得られる方法ということで注目を受けていますが、そのせいで多くの方がこの投資に参入しています。

しかし、そんなにはあまくありません。なんば、心斎橋あたりでなければ実際は予約が獲得できていない実態があります。
悪い条件の立地であっても、Airbnbの裏技を使用することにより、問い合わせの増加を図ることができます。

しかし、この方法は英語力、営業力が必要なため、誰でも使用することができるものではありません。
現在、なかなか予約が入らないホスト様は一度弊社までご相談下さい。

高額の代行業者はNG!

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弊社は売上の25%、さらには清掃代別といった高額の代行業者ではありません。
月額固定制の代行業者の為、少ない売上でも十分手残り利益を確保できます。

売上が200,000円の場合、50,000円が代行業者の取り分となります。
ここから、光熱費、消耗品費、家賃、清掃代を差し引くと代行業者よりも少ない利益になります。
これではせっかく投資した意味がありません。弊社では月額20,000円(税別)のわかりやす料金体系で代行業務を行っております。
大阪で格安のAirbnb代行業者をお探しの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

超重要!物件最適化

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物件の最適化はAirbnbを運営していく中で非常に重要です。
物件の立地、価格設定、季節ごとの価格の調整、収容人数調整、悪いレビューが付いた時のリスティングの作り直し(別途費用税抜10,000円)、これらの項目すべてを最適化しなければ、これからライバルが増えてくるAirbnb@大阪では生き残っていけません。

「物件を見つけたが、利益はでそうなのか?」等のご相談も承っております。
お気軽にお問い合わせください。

 

物件を最適化、弱点をカバーし、閑散期も稼働率を上げる!

 

悪立地物件の繁盛方法ノウハウ

大阪でAirbnbで人気のエリアは文句なしに心斎橋、なんばエリアです。このエリアで大家さんの許可を貰える物件は皆無です。
未承認ならいくらでもみつけられますが、ばれた時は地獄がまっています。Airbnbのシステムの穴をついた裏技を使えば予約が取れます!

1.収容人数の調整で稼働率UP

収容人数は大切です。ゲスト人数が多くなれば一人頭の支払いは減少するわけですから、多くの人数を収容できるように物件をアレンジします。わずかなお金で稼働率があげられます。

2.閑散期に重要なのは価格調整

閑散期にいつも通りの価格にしていては儲かりません。正直多少値段を下げてでも稼働率を上げることが重要です。稼働率をあげて、レビューを蓄積すれば予約は自然と増えます。

3.繁忙期4月~9月の価格設定

繁忙期は価格は上げましょう。大阪のなんば、心斎橋、大阪市中央区はAirbnbが昨年発表した「世界で訪れるべき場所」でナンバー1です。強気の設定で売上アップを図りましょう。

4.その他AIRBNBでわからない事もお教えします。

Airbnbでは様々なトラブルが起こります。ゲストが鍵を無くした、WIFIが壊れた、道がわかない等。そういった事は未然に防げます。

5.予約件数2倍獲得する裏ワザあり

超極秘のノウハウになる為、こちらには記載できませんが、単純計算で予約率が2倍になる手法があります。ご依頼いただいたホスト様のみに適応します。

 

よくある質問

 

清掃を頼みたいのですが

当社では格安の清掃代行も行っております。1K4,500円です。税込!交通費込、シーツ、タオル類の洗濯、日曜祝日料金無し!清掃代行のみでも可能です。お問い合わせください。

対象地域を教えてください。

Airbnbの清掃代行の対応地域は大阪府内限定となります。メッセージ返信代行は全国対応可能です。

価格設定はどうすればいいですか?

相場を参考に価格をホスト様の方で決定していただきます。また、地域により差異がありますので、多面的に考慮し価格をホスト様に決定していただいております。

ゲストとのコミュニケーションは どの言語を用いますか?

airbnbでの問い合わせはほぼ100%が英語となります。アジア圏などからのゲストとのコミュニケーションも基本的には英語で対応が可能です。

 

ご利用されたホスト様の声

 

『売上が23%UPしました!』

オンライン業務は英語が苦手なため大変苦労しておりました。そんな時、このサイトを知り出会いオンライン業務を代行していただいて、オフライン業務に集中できるようになりました。以前と比べゲストからのレビューも向上し、売上も23%ほどアップしております。是非とも皆様にもお勧めします!

『人件費を大幅削減できました^^』

今ではオンライン業務を外注し人件費を大幅に削減することに成功。具体的にいいますと20%弱。弊社は12リスティングほど運営している法人ですが、以前は社内でオンライン業務を担っておりましたが、土日も人員を手配せねばならず、人件費がかさんでおりました。結果airbnbホスティング事業の収益は大幅に改善という結果に。今後も協力しリスティング数をどう増やしていけるかが重要だと思います。

 

料金表

 

airbnbメッセージ返信代行 月額20,000円(税別)

お客様のアカウントにて運営代行を行いますので、メールのやりとりをチェック頂けます。

最低契約期間は1ヵ月!ご不満がある場合は、1ヶ月前に通知頂ければ解約可能です。

裏技は使える地域と使えない地域がありますので、ご相談下さい。

2016年4月より難波近辺のAirbnb物件が急増しており、宿泊単価の低下、予約獲得の減少が顕著です。
以前でしたら、心斎橋、大国町、今宮、新今宮でも十分に予約が獲得でき、宿泊単価8,000円以上をキープできておりましたが、現在はそのようなことはありません。

裏技使用によって、どれくらいの売上アップが可能かと申しますと、稼働率10%→95%等の事例もあります。
物件によっては使用できない場合もありますので、まずはメールやお電話にてご相談下さい。
特に大阪市、中央区、浪速区、大国町や桜川、今宮、恵美須町の近辺でなかなか問い合わせが来ない方は裏技の使用をおすすめします。

 

 リスティング制作代行 10,000円

(税別)

 代行を請け負う場合、必須となります。ご自身で作成されている場合は必要ありません。
 ハウスマニュアル製作 20,000円

(税別)

 部屋の使い方のマニュアルの制作です。日本語のエアコンのリモコンや給湯器の使い方などをマニュアル化し、良いレビューが貰えるように致します。
 チェックインマニュアル製作 20,000円

(税別)

 ホテルと違い、入り組んだ場所にある物件には必須です。わかりやすい地図、部屋の鍵の取得方法、オートロックの開け方等をマニュアル化します。
スタートアップパッケージ

(リスティング作成、ハウスマニュアル作成、

チェックインマニュアル作成)

50,000円

(税別)

 アカウント取得、銀行口座設定、リスティング制作コンサルティング、価格設定アドバイス、ハウスマニュアル、チェックインマニュアルの制作のパッケージ料金です。

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大阪(なんば、天王寺、心斎橋、桜川)でAirbnbの運営代行、運営代行、メール代行業者をお探しの方は、株式会社Blue Seagullへお任せください。

メール代行をご利用の方には、お得なWifiルーターのご紹介(弊社が代理店になるというものではなく、DOCOMOの中古ルーターを使用とヤマダ電機が販売しているヤマダSIMを組み合わせた月額2,780円で7G制限のかからないものです!(紹介したからといて何か弊社が得するわけではありません!)

そして弊社では格安の清掃代行も提供が可能です。
通常のメール代行で成果報酬が20%から30%支払っておられる方は大幅なコストカットが可能ですので、お見積りだけでもお気軽に御相談下さい。※最近裏技使用に関するお問合せを多く頂いておりますが、裏技は使用方法を間違えるとAirbnbの本社から電話がかかってきて怒られますので、正しい使い方、トラブルのない使い方が必要です

裏技を使用すれば急激に増加した難波、心斎橋近辺で良いレビューがまだたまっていなくても、宿泊料金を高めに設定したまま予約獲得が可能です。

複数物件を一気に引き継ぎすることも可能ですので、現在のAIRBNB運営代行業者に不満がある方も是非一度大阪の株式会社Blue Seagullへお問い合わせください。

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